[강의] 대치대디님과 함께하는 인생공부 - 절대 커피챗 바라고 쓰는거 아님

2024년 111월 21일 21시 30분 대치대디님의 강의가 있었다. 
망둥이님의 자본주의 점프 카페에서 우연히 발견하게된
57편의 대하소설인 상급지 갈아타기 시리즈를 그자리에서 다 읽고 
대치대디님의 존재를 알게 되었고
그게 시작이었다. 이 엄청난 강의의...
 

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강의의 첫슬라이드에 모든것이 정리되어있었다. 
 
1. 본인이 살고 싶은 곳으로 갈아타기를 하세요.
2. 강의를 듣고, 정보를 찾는것도 좋지만 부동산에 가세요.
3. 내 갈아타기는 완벽하지 않을 것이다 라는 점을 인정하세요.
4. 결국 여러분 스스로 해야한다. 
 
강의의 시작이자 끝이었다. 
그 다음 내용들은 핵심 내용에 살을 덧붙여 나가는 과정.
 
상급지와 하급지의 격차는 예전부터 일정한 갭을 두고 벌어져 왔다. 
그렇더라도 내가 살던 곳이 나에게 맞으면 굳이 상급지로 가지 
않아도 되겠지만 대치대디님은 상급지로 가게된 이유가 있었다. 
 
인생의 목표, 욕망, 니즈, 그릇을 만족시키는 곳이 상급지였다. 
 
그렇다면 상급지 갈아타기는 어떻게 해야할까?
바로 '집은 집으로 사는 것'
덜 좋은 집을 판 돈으로 더 좋은 집을 사는 것. 
그리고 매도는 원래 어려운 것임을 인정하고 
한번에 상급지에 가지 못할 생각도 하고 
갈아타기를 위한 매수를 최대한 RR을 잡을 수 있도록 해야한다. 
 

 
하지만 말이 쉽다...
일단 첫 단추인 매도가 안 될 수 있다. 
 
그래서 이떄 필요한 것이 '객관적인 시각'이다. 
비교 대상 아파트 들과 비교하여 나의 물건은 
'세대수, 거래량, 동, 층, 뷰, 향, 인테리어, 조건'이 어떠한지 
그리고 가장 중요한 것은 '가격'
스스로에게 물어보자
'이 가격에 나는 내 물건을 살 것인가?'
 
그런데 싼 가격에 판다면 
나는 상급지에 물건을 잡는 돈이 모자라서 상급지 물건은 
못사는 것이 아니냐고 질문할 수 있다. 
하지만 매수자 입장에서는 '알빠노?'이다. 
매수자가 그걸 고려해줄 이유가 하나도 없다는 것이다.
항상 협상을 할 때는 상대방의 입장에서 생각해야한다. 
'역지사지'
 
'얼마나 싸게 팔아요?' > 가격을 정하는 사람은 내가 아니라 매수자이다. 
내 물건을 1순위로 만들어야 한다. 
이미 가격을 깍았다면... 더 깎아야한다... 방법이 없다...
그리고 청소도 깨끗이 하고, 부동산 경쟁을 붙인다던지 하고 
심지어 대치대디님은 새집도 걸어두고 하늘이 도왔는지 
새도 날아와서 예비매수자 자녀의 마음까지 훔치는 노력을 하셨었다. 
아 그리고 나무 심는것도...
 

 

 
 
그렇다면 몇군데에 부동산을 내놓아야할까?
객관적으로 나의 매물을 바라보고 RR인지, 평범한지 못난이인지 평가하고
최대한 많이 내놓아야한다. 

못난이의 판단기준은 층, 동, 뷰 이다. 
 
자 이제 매도를 위해 열심히 노력하였고 결과는 하늘의 뜻이겠지만
어찌됐던... 매도의 순간은 갑자기 온다. 
그 순간 나는 어디로 갈지 정해졌는가?
항상! 내가 갈 상급지의 1,2,3 순위 매물을 실시간으로 업데이트하고 있어야한다. 
매물이 없더라도 몇동 몇라인이 우선순위 인지 추려놓아야 
집 안보고도 계약이 가능하다!!
내가 가진돈(대출포함)에서 가장 비싸고 좋은 곳을 싸게 사는게 최고 
 
뭘사야하냐의 문제도 어찌됐던 더 오를 물건을 사면 되고 
같은 조건이면 (내재가치에 비해)싼물건을 
같은 가격이면 나에게 더 유리한 조건을 가진 물건을 고르면 된다. 
가격이 비슷한 물건은 어찌됐던 향후 시세도 비슷하게 갈 확률이 높다. 
그리고 왠만하면 비슷한 입지의 물건 보다는 갈아타기를 할 때는 급지를 
높여서 가자
Ex. 역삼 대치 안에 이미 살고 있다면 그 안에서 움직이는 것 보다는 압구정이나 반포로 ! 
 
TIP! 평소 공부하고 있더라도 잘 모르는 급매가 나올 가능성이 있는데 
이떄는 직장 어플의 3D단지 투어에서 그 물건의 시세와 공시가격을 확인하라
공시가격이 비싼게 좋은 물건이고 
계약전에 반드시 등기부등본을 떼보고, 집주인 사정, 대출까지 확인해야한다. 
 

 
그리고 또한 소소한 TIP !
1. 11-1 월이 제일 싸다. 
    다들 내년에 사지 하면서 미룬다. 
 
2. 초등학생, 중학생 증감을 보자
     최근 초등, 중등 다 늘어나는 지역 = 강남 3구, 고덕 신축효과 
     격차는 점점 벌어질 것이고, 아이 키우기 어려운 곳은 
     더 안 좋아질 것이다. 
 

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그날 들었던 내용을 복기하면서 다시 정리해보니 
 
1. 가능하면 RR을 잡아라 그 이외의 물건은 팔기가 너무 어렵다. 
2. 첫째도 둘째도 가격이다. 
3. 객관적으로 내물건을 바라보자
4. 매도가 언제될지 모르니 매수목표에 항상 1,2,3순위로 순위를 정해두자.  
 
나는 아직 1주택자도 아니다. 
그럼에도 불구하고 갈아타기강의를 들은 이유는 
어찌되었던 나도 갈아타기를 할 것이기에
그리고 갈아타기할때 어떤 어려움이 있을지를 알고 있어야
1주택을 매수할때도 좀 더 좋은 (향후 갈아타기에 용이한)
물건을 선택하는데 도움이 될 것이기에 
듣게 되었다. 
그리고 그러한 목적에 너무 딱 맞는 강의를 듣게 되어서
참 뿌듯한 시간을 만들어 주신 대치대디님께
감사하다. 
 
대치래미안팰리스를 향하여

p.s. 절대 대치대디님과의 커피챗을 바라고
작성한 글은 아니고 미래의 나를 위해
부동산으로 성공할 나를 위해
정리한 것이나 대치대디님이
커피챗해주시면 버선발로 달려갈 예정입니다^^