[독서] 부의 인문학 - 브라운스톤(우석) 지음

달러, 원 같은 법정 화폐를 실물자산으로 바꾸는 행위는 

인플레이션이 발생할 수 밖에 없는 현대사회에서 매우 필수적인 행위이다. 

예금은 인플레이션을 헷지하기 위한 최소한의 투자라고 생각한다. 

 

자본주의 경제체제아래에서 우리가 행하는 모든 행동의 기저에는

결국 '부'를 이룩하기 위한 의도가 숨어져 있고, 

내가 행하는 모든 행동이 '부'를 이룩하는데 올바른 방향을 

향하도록 하기 위해서는 반복적인 학습을 통해서 

본능적으로 '부'를 향하도록 투자원칙을 새겨야한다는 생각이 들게되는 요즘이다. 

 

그러한 관점에서 '부의 인문학'이라는 책은 투자원칙을 세우는데 있어서 

도움을 주는 책이라고 느꼈고, 정리하고자 한다. 

 

---

 

1. 지금까지 읽은 여러 책들 그리고 '부의 인문학'에서도 관통되는 이야기는 

    자산에는 사이클이 존재할 수 밖에 없고, 이것은 인간의 비이성적인

    본능에서 비롯한다는 것이다. 

    비이성적인 행위가 자산의 거품을 만들었다가 거품이 꺼지는 것이 반복되며, 

    거품이 꺼져서 바닥에 이르렀을때 인간의 본능에 반하여 과감하게 투자하는 것이 

    매우 중요하다고 생각하게 되었다. 

 

    그리고 남들도 모두 아는 정보를 통해서는 그러한 사이클에 몸을 맡길수가 없으며, 

    '남과 다른 해석능력'을 지녀야 그러한 사이클에 몸을 맡길 수 있다. 

    많은 독서를 통해서 얻을 수 있는 능력이지 않을까?

    또한 그저 주야장천 열심히 노력하는 것은 빨리 망하는 지름길이라고 한다. 

    '전략적인 사고'가 뒷받침 된 노력이 있어야 '부'를 향해 갈 수 있을 것이다. 

 

2. '시장은 도덕적인 기준으로 보상하지 않는다.'

    수능성적에서 1등급을 받은 사람이 반드시 수능성적이 1등급이 아닌 사람들 보다 

    더 부자여야 할까? 

    머리가 좋고 똑똑하고, 근면성이 과연 도덕적 기준이고, 그 기준에 맞춰서

    시장에서 보상받아야 할까? 

    시장은 그런식으로 보상하지 않는다. 

    보상은 노력과 재능에 항상 비례하지 않는다. 때로는 운이 작용하기도 한다. 

    그리고 시장은 '공급과 수요'로 작동한다. 

    도덕적 기준은 어디에도 끼어들 틈이 없다. 

    거래 상대방이 누구인지 상관없이 오로지 가격만 맞으면 거래가 되는 것이다. 

 

     시장은 돈이라는 수단을 통해서 각자의 종교나 도덕적 기준과 상관없이 

     평화롭게 물자를 교환하고 거래하는 곳이다. 

     만약 다른 기준이 있었다면 우리가 사는 세상은 폭력으로 하루도 평화로운 날이 

     없을 것이다. 

 

3. '지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다.'

    '최저 임금제', '임대료 통제정책' 모두 겉으로 보기에는 모두를 행복하게 할 수 있는

    선의가 넘치는 정책들이다. 

    하지만 실제는 어떠한가? 최저 임금제로 인해서 자영업자들의 경영이 악화되었고, 

    실업률은 떨어질 줄 모르고 계속 오르고 있으며, 

    임대료 통제 정책으로 인해서 오히려 재계약시 한번에 임대료가 몰아서 상승하고,

    시장에 공급되는 임대 또한 감소하여 가격이 더욱 상승하는 결과를 유발한다. 

    시장경제의 원칙인 수요와 공급에 반하는 정책은 '선의'로 포장되어 있지만

    결국 지옥으로 향하는 길인 것이다. 

 

    자유는 경쟁, 노력, 책임이 기본이다. 

    하지만 대중은 자유를 갈망한다고 말하지만 자유의 기본인 

    경쟁, 노력, 책임은 회피하고자 하고 결국 권위를 갈망하며

    노예의 길을 걷게된다. 

    정부가 집값을 안정시켜주기를 바라며, 심지어 집을 배급해주기를

    원하는 사람도 있다. 

    부동산 공부를 하고 싶지 않으니 누군가가 떠먹여 주기를 바라기도 한다. 

    복지 재정 지출을 높이고, 최저임금도 높여주고 할 수 있는 그런 정치인을 

    대중은 선택하려고 한다.

    정치인도 당장 인기를 얻어서 당선되어야 하기 떄문에 그러한 정책을

    펼칠 수 밖에 없다. 

    하지만 이 모든 것이 '자유, 수요와 공급'에 반하는 '선의'로 포장된 정책들이다. 

    정부지출이 확대되면 결국 인플레이션을 유발할 수 밖에 없고 

    사람들이 가지고 있는 화폐는 점차 가치가 떨어지고, 세금은 늘어나게 되며 결국 

    화폐의 실질 구매력은 지속적으로 떨어지게 된다. 

 

4. 혁신 산업에 기반을 둔 도시와 전통 제조업 기반의 도시는 시간이 지날수록 

    점차 격차가 커질 것이다. 

    혁신산업은 풍부한 인재들이 모여있는 곳에서만 가능하며, 인재들 간의 

    지식전파가 중요하기에 후진국으로 옮겨갈 수 없고, 혁신 기업을 지원하는 

    인프라가 잘 갖추어진 곳에 모여서 '뭉침의 힘'을 발휘해야

    더욱 성장할 수 있기 떄문에

    비용이 싸다고 인프라가 갖추어지지 않는 곳으로 쉽게 옮겨갈 수없는 것이다. 

 

    대한민국에서 이러한 조건을 만족하는 도시는 '서울, 판교'뿐이다. 

   

    '도시의 승리'라는 책에서는 일자리 이외에도 음식문화, 패션문화, 엔터테인먼트 그리고 

    짝을 만날 수 있는 기회가 함께 있는 곳이 번성한다고 제시하고 있다. 

    집값이 비싼 지역일수록 사람들에게 즐거움을 주는 요소가 많고, 사람들은 그래서 실질임금이 

    낮아도 즐거운 도시에 살기를 원하고, 소득대비 집값이 높은 도시일수록 인구가 늘어나고 

    실질소득 증가율이 높게 나타난다고 한다. 

    결국 사람들은 즐거운 곳에 살기 위해 더 비싼 집값이란 비용을 기꺼이 치르며, 

    집값이 비싼 도시일수록 향후 인구가 더 늘어나고 실질소득 증가율도 높다는 것을 

    통계가 보여준다. 

 

   우리나라는 이에 더해서 치안이 좋고 자녀를 교육시키기 좋은 곳이어야 한다. 

   좋은 학교가 있고 좋은 학원이 있고 좋은 선생님이 있고 면학분위기가 좋은 동네는 

   어디인가? 

 

5.  국부론에서 얻는 부동산 투자 힌트 3가지 

      ①지대는 그 땅에서 생산되는 상품의 수요와 가격에 따라 결정된다.

          > 상가 월세 역시 상가 주인이 마음대로 정하고 올리는게 아니라

             상가의 수익력에 따라 달라진다. 

             아파트 전월세 가격도 마찬가지로 집주인이 마음대로 올리는게 아니고

             전월세 수요에 따라서 결정된다. 

 

      ② 지대는 언제 올라가나? 소득이 늘어날때, 경제가 성장할 때,

          노동생산성이 올라갈 때 올라간다.

           > 집값은 투기꾼이 올리는게 아니다. 경제상황이 집값이 오를만하게

               되었기에 집값이 오르는 것이다. 

 

      ③호황일 때 토지소유자가 노동자보다 돈을 더 많이 번다. 반대로 불황일 때는 노동자의 고통은 

          이루 말할 수가 없다. 

           > 월급쟁이 무주택자들은 빨리 내집마련을 서두르는게 좋다.

              불경기가 오면 부동산 부자도 타격을 받지만 노동자의 타격은 극심하다고 했다. 

 

6. 서울 재개발, 재건축 대신에 경기도에 신도시를 건설하는 정책은

    국가적으로 비효율과 남비를 발생시킨다. 

    경기도에서 서울로 출퇴근 하려면 교통비와 시간낭비가 좀 많겠는가? 

    또한 종국에는 서울의 재개발,재건축을 더이상 미룰 수 없어서 허가해 줄 수 밖에 없다. 

    그렇게 되면 수도권 집값은 또 타격을 받게 된다. 수도권 거주자 들이

    서울의 새집으로 옮겨갈 테니 말이다. 

    서울의 부동산 가격을 안정시키는 방법은

    양도소득세 중과 철회, 서울 재개발,재건축 규제 폐지, 임대주택 건설 확대다. 

    

    1가구 다주택자는 집값을 올리는 주범이 아니다. 

    단기적으로는 집값을 상승시킬 수 있겠지만 장기적으로 보면 그렇지 않다. 

    1가구 다주택자는 자신이 사용하는 집 한채를 제외하고

    나머지 집은 모두 임대를 주기에 

    전세가를 하락시키고 집값을 안정시키는 역할을 한다. 

    또한, 주택 건설에 자본을 대는 장기적인 주택공급자 역할을 한다. 

    집을 사는 사람이 있어야 주택공급이 늘어날 수 있다. 다주택 보유자가

     서로 경쟁할수록 전세가와 집값이 내린다. 

    결국 1가구 다주택자 떄문에 구가 전체적으로 주택의 공급이 늘어서

    주택가격이 안정되고 무주택자도 좀 더 유리한 조건에 전세로 살 수 있다. 

 

7. 케인스가 알려주는 투자 포인트 

    타인의 행동을 예측하고, 타인보다 좀 더 빨리 진입하고 한발 앞서 빠져나오는

    투자법은 불가능하다. 

    ①소수의 투자자 편에 서라

        > 대다수 사람들이 투자에 동의하지 않는 주식에 투자하고 이후 모두가 동의할 때

           매도하는 것이 적기이다. 

    ②집중투자하라

        > 잘 알지도 못하고 특별히 신뢰할 수 없는 주식에 분산투자하지 말라. 

    ③장기투자하라

    ④신용투자하지 말라

    ⑤하루하루 시장의 변동을 무시하라

    ⑥주식가치 측정은 계량적으로 하기 어렵다.

    ⑦싸게 사라. 

        > 저 PER, PBR 주식을 사라 

 

 

   But, 마코위츠의 포트폴리오 이론은 분산투자하라고 한다. 

   그렇다면 도대체 어떻게 하라는 말이냐?

    기관투자자들이 수익률의 분산을 줄이기 위해서는 분산투자를 해야한다. 

    개인 투자자는 재산을 늘려서 부자되기를 희망하는데 이때는

     5가지 정도 종목을 집중 + 장기투자해라. 

    주식과 부동산으로 분산투자하면 수익률의 변동폭을 줄여서 인생의 굴곡을 좀 줄일 수 있다. 

 

    효율적 시장이론에서 배울점

    주식시장은 대체로 효율적이다. 

    과거의 공개된 데이터로는 초과이익을 낼 수 없다. 

    ① 전문적 주식투자 지식이 없다면 인덱스 펀드에 투자하라

    ② 시장 수익률에 만족하지 못하고 큰 투자 수익을 바라면 스스로 주식 투자법을 개발해야한다. 

    ③ 상대적으로 덜 효율적인 부동산시장이  돈벌기 쉽다.

         하지만 인터넷을 발달로 부동산 시장도 효율화가 되고 있다. 

 

8. 인간은 무리짓는 본능이 있다. 

    바로 이 무리짓는 본능이 주식시장이나 부동산 시장의 거품을 만든다. 

    무리 짓는 본능을 극복하는데 도움이 되는 2가지 지표 

    ① CAPE(Cyclically Adjusted Price-earnings Ratio) > 경기를 감안하여 현재 미국 주가가

        기업이익의 몇배 수준인지 나타내는 니표 

        www.multpl.com/shiller-pe 

Shiller PE Ratio - Multpl

    ②S&P/Case-shiller Index > 부동산과 관련해서 과거와 비교해서 어느정도올랐는지 알 수 있는 지표 

    S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index (CSUSHPINSA) | FRED | St. Louis Fed (stlouisfed.org)

S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index

 

    상기 지표를 체크해봄으로써 부동산과 주식이 어느정도 수준에 있는지 알아보고 공격적으로 투자해야 할지

    보수적으로 투자해야할지 가늠할 수 있다. 

 

9. 지식과 기술이 많아지면 부는 폭발적으로 커진다. 

    지식이나 기술의 경우 한계생산 체증을 한다. 

    많이 공유할수록 오히려 늘어난다. 비경합성을 띠고 있기 때문이다. 

    부는 지식과 기술에서 생겨나기 때문에 기술과 지식이 발전한 선진국이 

    후진국보다 성장에 유리하다. 

    해외투자를 고려한다면 고민의 여지없이 미국 주식시장을 두드리면 된다. 

 

10. 파레토의 20대 80 법칙

      상위 20%가 전 세계 부의 80%를 가진다. 

      부동산 투자자라면 상위 20%의 부자들이 사는 곳의 부동산을 사야한다. 

      만약 돈이 없어서 그 곳에 투자할 수 없다면 부자동네 인근을 노려야한다. 

      과거처럼 부동산 가격 상승이 순환하기에 격차가 줄어들 것이라 생각할 수 있지만

      사회가 양극화 되어가는 경향이 있기 때문에 어느정도 순환적인 가격 상승은 있을 테지만

      예전만큼 가격 차이를 메우지는 못할 것이다. 

 

11. '21세기 자본'을 읽고 보다 현실적인 3가지 제안

      자본주의 게임의 법칙에 적응하려는 현실주의자를 위한 것

      ①마르크스는 틀렸다.

          자본이익률은 0이되어서 망할 것이라고 했던 마르크스는 틀렸다. 

          자본이익률은 최저 4에서 최고 10퍼센트 사이에서 움직였고, 안정적인 수익률을 보여주었다. 

      ② 한국의 부자는 월급을 모아서 부자가 된 것이 아니고 부동산이나 주식이 올라서 부자가 되었다. 

           부자가 되는 비결은 월급에 달려있는게 아니고 투자에 달려있다. 

            세계 경제 성장률은 1% 남짓인데 자본이익률은 4-10% 였다. 

      ③ 투자하려면 종잣돈이 있어야 한다. 

           종잣돈은 닥치고 모으는 수밖에 없다. 

           안먹고, 안 입고, 안 쓰고, 그렇게 해서 죽자 사자 모으는 방법밖에 없다. 

           인내와 절약이 결국 종잣돈 모으는 비결이다.  

 

12. 투자는 빠른 생각이 아니라 느린생각으로 해야한다. 

       직관적으로 머릿속에 그럴듯한 정답이 떠오를 때는 반드시 의심해야한다. 

       빠른 생각은 편향을 갖고 있고, 이외에도 손실회피 성향, 보유효과, 닻내림 효과 때문에 

       투자를 망칠 수 있다. 

       이성을 활용하여 합리적이고 논리적으로 투자해야한다. 

 

       인간의 본성을 이해하면 투자할 곳이 보인다. 

        ①인간은 기회만 있다면 언제든 돈을 떼먹으려 든다.

        ②인간은 중독되기 쉬운 동물이다.

             > 술, 담배, 카지노, 게임주들이 돈을 많이 번다. 

        ③ 인간은 더 좋은 동네, 더 좋은 집에 살고자 하는 욕망을 가지고 있다. 

             그래서 재건축, 재개발도 허용해주고, 고층도 허용해 주어야 한다. 

             강남에 살고 싶은 욕망도 인정해주어야 한다. 

             지금과 같은 규제는 인간의 본성에 반하기 떄문에 실패할 수밖에 없다. 

        ④인간의 가장 강력한 본능인 자녀 사랑을 고려해서 투자해야한다. 

             인간이 열심히 돈을 버는 이유 중에 하나가 자녀에게 좋은 기회를

             마련해 줌으로써 상대적인 강점을 확보해 주려는 것이다. 

             이러한 교육열은 당연한 것이고 부동산에서 학군의 가치는 영원할 것이다. 

             주식에서도 그룹의 후계자가 많이 보유한 종목에 투자하는 것도

             좋은 투자아이디어 이다. 

 

---

정리해보자면 

1.열심히 아껴서 종잣돈을 모으고, 자산에 투자를 해야한다. 

   임금상승률보다 자본이익률이 무조건 높기 때문이다. 

 

2. 인간의 본성을 극복하거나 이해해서 투자해야한다. 

 

3. 보상은 도덕적인 기준으로 하는 것이 아니다. 

    철저히 수요와 공급의 법칙이다. 

 

4. 서울의 학군지 부동산 + 미국 인덱스 투자는 좋은 조합인 것 같다.