[독서] 아파트 투자는 사이클이다 - 이현철 저

최근 거래건수 감소하고, 실거래가와 호가 사이에는 차이가 발생하는 
상황이다. 
투자는 유동성이 몰려서 가격이 상승하는 곳에 
나의 자산을 넣어두는 것이고
내가 산 가격보다 더 높은 가격에 사줄 사람이 있어야 하기에 
유동성이 어디에 몰릴 것인가를 미리 예측하는 것이 중요하다. 
 
'부동산은 사이클이다.'라는 주변의 말을 많이 듣게 되는데 
그 말은 부동산은 사이클에 맞춰서 유동성이 몰리게 된다는 말일 것이다. 
그렇다면 그 사이클이 어떻게 흘러갈지 아는 것도 
투자를 위해서는 매우 중요하다고 생각되어 
'아파트 투자는 사이클이다' 라는 책을 읽게 되었다. 
 

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주식시장은 펄펄 끓는 물을 발등에 끼얹는 것과 같아서 
손절을 할지 말지 바로 결정할 수 있는데 
부동산 시장은 서서히 끓는 물에 담긴 개구리와 같아서 
대전환의 시그널을 알아차리기가 어렵다. 
 
저자는 부동상에서 입지가 중요한데 그것보다 더 중요한 것은
'시장상황'이라고 주장한다. 
갭투자, 투자 전부 성공하려면 반드시 선행해야 하는 조건은
부동산이 상승해야만 한다는 점이다. 
상승장에서는 갭투자 자금, 세입자의 전세금 모두 자산이지만
하락장에서는 그대로 부채이다.
은행은 스스로를 투자자로 착각하는 채무자를 
일하게 해서 수익을 내는 꼴이다. 
 
또한 
집값 상승기에는 입지, 학군, 조망권, 일조권 등 무형의 자산에
모두 프리미엄이 붙지만 
하락기에는 실제로 손에 잡히는 실질적인 것의 가격만 남게 된다. 
 
어떤 사건이 발생하더라도 시장상황에 따라서 
해당 사건은 전혀 다르게 해석되고, 영향의 정도가 
결정되기에 가장 중요한 것은 앞서 말했듯 '시장상황'이다. 
 
어떤 입지를 선택하고, 무엇을 사느냐 보다 
언제 사고, 언제 파느냐가 성공투자의 핵심이며,
하락장에서 아파트를 매도하는 것은 
상승장에서 분양가 상한제가 적용된 로또청약에 당첨되는 것만큼 
어려운 일이고, 정말 단 한명도 집을 보러 오지 않는다고 한다. 
얼마라도 깍아서 급매로 내놓으면 집이 팔린다고 생각하는데 
그것조차도 불가능 할수 있다고 한다. 
 
직접 겪어보지 않았지만 말로만 들어도 상당히 공포스럽다. 
 
따라서 
 
준비되고 확신이 있다면 월세에 살면서 
투자를 하는게 조금 더 빨리 자산을 증식하는 길이겠지만,
꼼꼼히 준비하고 부동산 시장에 뛰어드는 사람은 생각보다 
많지 않으며, 시장에서 살아남은 대가들은 하나같이 
가진돈을 모두 걸지 말라고 이야기한다. 
예상치 못한 리스크를 맞닥뜨렸을때 
현금은 구원투수이자 생명줄이 되기 때문이다. 
 
시장이 지속적으로 반복되는 역사인 이유는 
시장의 승리자는 여전히 시장에 남지만, 
실패한 패배자는 시장을 저주하며 떠나고, 
그 빈자리를 새로운 참여자가 차지한다. 
부푼 기대를 안고 시장에 투입되는 참여자는 아직 
하락장의 쓴맛을 보지 않았고, 
스스로를 과신하기 마련이며, 
상승장에서는 언론과 매체가 이 기회를 놓치면 
안된다는 것을 아침저녁으로 강조하고 있기에 
이들은 시장에 편승해서 악수를 두게 되고
이로 인해 다시 패배자가 되어 시장을 저주하며
떠나게 된다. 
 
우리가 투자하는 이유
가난해질까 봐 두렵고, 밀려날까 싶은 공포 때문이 아닐 것이다. 
솔직하게 말하면 쉽게 돈을 벌고 싶은 욕망 때문일 것이다. 
욕망에 사로잡히면 조급할 수밖에 없다. 
조급해지지 말자. 
 

Buy when you are scared to death, sell when you are tickled to death.
-Wall Street-

 
 
그렇다면 우리는 어떤 지표를 이용하면 시장의 변화를 
미리 알 수 있을까?
저자는 시장예측의 지표로 4가지 '심리, 전세가, 분양, 정책'을 제시한다. 
 
1. 심리 = 거래량 + 호가를 보자 
부동산은 덩치가 크고 비싼 물건이다 보니 주식처럼 쉽게 넘길 수가 없다. 
또한, 아파트 매매장에서 디폴트 값은 '시세차익'이다. 
오를 것 같기에 사는 것이다. 
대중심리는 오를 때 사고 내릴 때 판다. 
내가 산 뒤 내 물건은 받아줄 사람이 있어야 살 수 있는데 
당장 나부터 망설여진다면 매수할 수 없는 것이다. 
 
호가는 매도자의 심리를 보여주고, 실거래가는 매도자와 매수자의 
협상의 결과이다. 
이때 호가와 실거래가의 갭이 커질 때 그래서 매수심리가 주춤해서 
거래량이 떨어질 때가 조정을 거쳐 하락의 전조이다. 
단, 거래량은 폭등 전에도 하락전에도 감소 할 수 있기에 
호가를 잘 봐야 한다. 
 
폭등전 : 매도자들이 더 비싸게 팔려고 물건을 거둬들임
              > 적극적으로 추격매수하는 이들이 있어 소수여도 
                 호가가 계속 높아짐 
              > 끝내 시장이 규제를 이기며 눌려있던 압력을 비집고 
                 상승의 욕망이 폭발 
 
조정, 하락장 : 유리천장에 부딪힌 듯 호가가 더 올라가지 못한다. 
이때는 직전 실거래가 한 발 정도 거리에 징검다리를 놓는다는 심정으로 
현실적인 호가를 제시하면 상승장의 기운이 남아있는 상태에서는 
거래가 발생한다. 
하지만 매도자들은 내가 아닌 다른 누군가가 직전 실거래가 보다
조금 더 비싸게 팔아주었으면 하고
나는 몇천, 몇억 정도 껑충 뛴 값에 내 집을 팔고 싶어 해서 
점차 호가와 실거래가 사이에 갭이 좁혀지지 않는 것이다. 
이렇게 조정 및 하락장이 온다. 
 
거래량이라는 것은 
상한가, 하한가 일 때 거래량이 줄어든다. 
상승 중이거나 하락중일 때는 거래량이 증가한다. 
 
2. 전세가 
하락장 끝물에서 전세가율이 올라가는 것은 상승장 시작의 시그널 
상승장에서 전세가율이 올라가는 것은 적은 갭에도 불구하고 사고 싶지 않은 집
안 좋은 집이라는 반증. 
 
상승 > 하락 : 전세 ↓(역전세) > 매매 ↓ + 전세 ↓ > 갭이 줄어듦
하락 > 상승 : 전세 ↑ > 매매 ↑  (갭투자 최고 시기, 일시적으로 갭이 줄어듦)
 
3. 분양
초기 하락장의 시그널은 미계약으로 인한 미분양
강력한 하락장의 시그널은 입주 후 미분양  
 
미분양 거래 폭증은 바닥을 다지고 상승의 시그널
미분양, 입주 후 미분양 ↓ > 전세가 ↑ > 매-전 갭 ↓ > 상승장 
 
미분양 수 자체가 아니라 추세가 중요하다. 
 
4. 정책 
취득세 완화 or 감면, 양도세 면제 
 
규제는 과열방지, 규제완화는 시장부양입니다. 
 

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투자자에게 선물세트는 미분양 + 세금완화 + 저금리이다. 
금리, 인구, 경기, 호재는 2차 요인이다. 
 
폭등 시 발생하는 3가지 현상 
1. 집주인의 계약파기 - 위약금보다 상승분의 이익이 크다. 
2. 순환장세 - 행정구역 단위로 지역 옮겨가며 상승 
     강남, 서초 > 송파, 목동 > 강동, 강북, 마포, 용산 > 서울외곽, 분당, 판교, 위례
     > 경기도 일부지역 > 경기도 전역 상승 
3. 풍선효과 - 규제 적용되지 않는 지역, 규제 미적용 매물로 투기 과열전이 
 
하락의 시그널
신규분양가 높게 측정 > 미계약 > 미분양 증가 > 입주 후 미분양 증가 
 
상승의 시그널 
신규 공급물량 부족 > 미분양 해소 > 전세가 상승 > 신규 분양가 낮게 책정 
 

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호가와 실거래가의 관계, 하락장에서 매도의 무서움 등 
투자와 심리의 관계를 생각해 볼 수 있는 책이었다. 
2024년 11월 현재 는 과연 
조정 후 하락의 길목일까 
조정 후 상승의 길목일까
 
호가와 실거래가의 갭이 있는 것도 맞고 
향후 3년간 공급물량이 부족한 것도 맞다. 
미분양 수(서울지역)는 비슷하게 유지되고 있는 것 같다. 
정부는 대출규제를 하면서 상승장에 불길을 끄고자 하고 있다. 
 
호가와 실거래가, 미분양 수 , 전세가 추이를 잘 관찰하고 
정부의 정책변화를 주시하면서 
내가 살고 싶은 지역의 매매가의 추이를 계속 관찰하다보면
때가 오지 않을까?
그 전까지는 다른 방법으로 자산을 운용해보아야겠다.