[세금] 2021 부동산 셀프절세 -이재헌지음 / 부동산 절세 완전정복 - 이승현 지음 을 읽고

부동산은 거래대금이 커서 낮은 세율에도 절대금액이 큰 세금을 지출해야한다, 

부동산 거래를 위한 예산 수립시 부동산 세금을 절대 빼놓을수가 없고, 

부동산을 취득할 때 뿐 아니라 추후 매도할 때도 세금이 관여하기에 

미리 어떤 세금이 발생하는지 , 탈세가 아닌 절세를 하려면 어떻게 대처해야하는지 

알아보기 위해서 도서관에 있는 세금관련 서적 2권을 읽고 정리해보았다. 

 

하지만 세법은 계속 변화하고 있어 up to date한 정보가 아닐 수 있지만

그 근간은 비슷할 것으로 생각되어 우선 글을 남겨 본다. 

해당 지식을 뼈대로 삼아

필요한 경우 최신 정보를 update하는 방식을 취해봐야지 

 

1. 부동산 관련 세금

 

⓵취득세 : 6-9억 1-3% // 9억 초과 : 3% // 다주택자는 취득세 중과

 

⓶재산세 : 매년 6/1 기준으로 7,9월에 나누어 납부

 

⓷종부세 : 공시가격 6억이상, 1세대 1주택의 경우 9억원이상

 

⓸양도소득세 : 1세대 1주택자 비과세

단, 단기매매 or 다주택자가 조정대상지역 주택 매매의 경우 중과세

 

세금은 실질과세의 원칙>

-세대 분리되어 있어도 같이 살면 1세대

- 상가로 등록되어 있어도 실제 주택으로 사용됨을 증명시 주택기준으로 세금 부과

 

취득세, 재산세, 종부세 > 부과되어 나오는 세금으로 맞게 나왔는지 확인만 하면 됨

양도소득세, 종합소득세 > 직접 납부세액을 계산하여 신고해야함.

 

2. 비과세 vs 감면, 면제

비과세는 국가가 과세권을 포기한 것으로 별도 신고 필요없음

감면,면제는 비과세와 달리 신고가 필요

 

3. 세금부과원리

 

과세표준 x 세율 이 기본

 

단, 과세표준은 세금마다 다름

 

취득세, 양도소득세 > 실거래가 기준

재산세, 종합부동산세 > 기준시가 기준

상속세 , 증여세 > 실거래가 기준이나 여의치 않으면 기준시가 기준

 

실거래가 : 실제로 시장에서 거래된 가격

기준시가 : 정부, 지자체에서 매년 고시

개별공시지가 > 건축물 제외 토지만 평가

주택공시가격 > 토지와 건물 합쳐서

개별주택 공시가격 , 공동주택 공시가격이 있음.

 

4. 취득세

일반매매시 취득가 기준(실거래가와 공시가격중 높은 가격)

경매나 공매시 낙찰가 기준

 

1세대가 2주택을 취득시

조정대상 지역 주택을 나중에 취득하게 되는 경우에는 취득세 중과된다

하지만 일시적 2주택 이용시 취득세 중과를 하지 않는다.

단, 종전주택 양도를 1년이내에 해야한다.

 

배우자와 30세 미만 미혼자녀는 주민등록상 세대 분리 되어 있어도 동일세대로 간주

 

종전주택	신규주택
조정	조정	종전주택 1년이내 양도
비조정	조정	종전주택 3년이내 양도
조정	비조정	취득세 중과 대상 x
비조정	비조정	취득세 중과 대상 x

 

5. 재산세, 종부세

 

6/1 기준으로 재산세, 종부세 과세가 정해진다.

>잔금일을 5/31일 이전으로 하면 매수인이 세금을 내야하고, 5/31 이후에 하면 매도인이 세금을 내야한다.

 

재산세는 공동명의여도 부동산 기준이라서 과세금액이 달라지지 않음

종부세는 인별로 부과되어서 공동명의시 과세금액이 줄어드는 효과가 있다.

하지만 위의 내용은 1주택일때 해당되며, 2주택일 경우 각각 1채씩

단독명의가 일반세율이 적용된다.

 

종부세 중과세 적용대상

 

⓵조정대상지역에 2주택 이상 소유자

⓶비조정대상 지역에 3주택 이상 소유자

 

조정대상지역에 1주택 + 비조정대상지역에 1주택 혹은

비조정대상지역에 2주택은 중과세율 미적용한다.

 

6.양도소득세

'양도소득세 절세방법은 매도가는 낮추고 취득가는 올리고

필요경비, 장기보유 특별공제 올리고, 세율을 낮추고 가 핵심

 

양도(취득)시기는 대금청산일, 등기 접수일 중 빠른날을 기준으로 한다.

조정대상지역여부는 양도일 당시가 아니라 취득일 당시가 기준이다.

 

구분	양도 및 취득시기
자가 건설한 건축물	사용승인서 교부일 또는 사용승인일
분양권(원분양자)	부동산을 분양 받을 수 있는 권리 확정(당첨일)
분양권(승계취득자)	잔금청산일
일반분양받은 아파트	잔금청산일
상속	상속개시일(사망일)
증여	증여받은날(증여등기접수일)
공익사업에 수용	잔금청산일, 수용개시일 또는 소유권 이전등기 접수일 중 빠른날
경매	경매대금 완납한 날

 

1단계> 양도차익구하기

양도차익에서 집을 매매하며 들어간 수수료, 수리비용을 제한다.

취득세, 법무수수료, 중개수수료, 섀시, 보일러 교체비용, 발코니 확장비용은 포함됨

단, 도배장판, 씽크대, 주방기기교체, 문짝 교체 등은 포함되지 않는다.

국민채권 만기전 양도해서 발생하는 매각차손도 필요경비로 인정된다.

 

2단계> 양도차익 - 필요경비 - (장기보유 특별공제 + 기본공제)

 

3단계> 최종적으로 구해진 과세표준에 세율을 곱한다. 이후 누진공제액을 뺸다.

 

★양도시 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일 부터 2개월 이내에 예정신고를 해야한다.

1년단위로 합산을 해서 확정을 하는데 1년에 2회이상 발생시 각각 예정신고를 해야한다.

이후 내년 5월 1-31일에 확정신고를 해야한다.

1회만 했을 경우 예정신고로 확정신고를 대체할 수 있다.

 

★양도차손이 발생해도 양도소득세 예정신고를 해야함.

1세대 1주택 비과세의 경우에는 필수로 신고해야하는 것은 아니나

추후 국세청에서 1세대 1주택 여부 판단관련 증빙자료 제출요청이 가능하다.

 

★자본적 지출 > 필요경비로 인정

- 엘리베이터 or 냉난방장치의 설치

- 섀시교체, 난방 보일러 교체

- 거실베란다 확장 비용, 거실 및 방 확장 공사비

- 아파트 시공단계에서 빌트인 방식으로 설치한 화장대와 보조주방가구 설치비

 

★수익적 지출 > 필요경비로 인정되지 않음

- 벽지, 장판 교체 비용

- 외벽도색, 옥상 방수 공사비, 하수도관 교체

- 씽크대, 주방가구 교체비용

- 보일러 수리, 조명교체

- 대출금 이자

 

★장기보유 특별공제는 양도소득세와 관련된 내용.

- 3년이상 보유시 장기 보유 특별공제 가능하나 보유기간별 공제율과

  거주기간별 공제율이 서로 분리되어 있다.

- 9억 이상 고가 주택(실거래가 기준)은 1세대 1주택 장기보유 특별공제 받으려면

  2년거주필수

- 2주택 이상의 다주택자가 조정지역 이상에 소재한 주택 양도시 장기보유 특별공제

  불가능

-  9억이상 고가주택의 경우 9억 넘는 가격에 해당하는 양도차익에 대해서만

  장기보유 특별공제가 적용됨.

 

 

 

 

7. 1세대 1주택 비과세 > 양도 소득세와 관련된 규정

 

양도가액12억이하는 비과세(2021년 12월 이후 변경)

양도가액12억 이상이라도 12억 초과분에 해당하는 양도차익에 대해서만 양도소득세 부과

 

단, 조건이 있다.

⓵1세대가

⓶양도일 현재 1주택을 보유

⓷해당 주택 보유기간 2년이상

⓸취득당시 조정대상지역이었다면 보유기간중 2년이상 거주 필요

⓹ 미등기 양도자산 및 고가주택 등 제외 사유가 아닐것

 

일시적 1세대 2주택 > 양도일 현재 1주택을 보유 조건을 특정조건에서 예외를 둔것

⓵ 종전주택 취득 후 1년이 지난 시점에 신규주택 취득

⓶ 종전주택은 양도시점에 2년이상 보유

⓷ 신규 주택 취득일로 부터 3년이내에 '종전주택'을 팔것

(종전주택 및 신규주택 모두 조정지역이면 1년이내 팔고, 신규 주택 전입까지)

 

> 일시적 1세대 2주택의 경우 핵심은 종전주택을 매도함으로써 2주택이 해소되어야하고

종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야함.

 

★ 12억이 넘는 고가주택은 일시적 1세대 2주택 적용이 되는데 단, 12억이 넘는 양도차익에 대해서는 과세된다는 점으로 알고 있어야 겠다.

 

-혼인의 경우

혼인합가로 1세대 2주택이 된 날부터 5년이내에 먼저 파는 집은 비과세

이후 1세대 1주택 상태에서 비과세 요건 갖추면 해당 주택 또한 비과세 가능

 

-다주택자의 경우

다른 주택들을 과세로 양도하고 최종 1주택만 보유하게된 때부터 2년뒤 양도시

1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

또한, 최종 1주택이 취득당시 조정대상지역이었다면 최종 1주택이 된 시점부터 거주 2년 다시 채워야한다.

 

이때, 1세대 2주택 요건에 맞는 주택이라면 최종 보유 시점이 아니라 종전주택 취득 시점부터

1세대 2주택 비과세 기간안에 팔면 비과세 된다.

 

-상속받은 경우

상속받은 주택으로 2주택이 된 경우 종전주택을 양도시 비과세이며,

종전 주택 양도 시한은 명시된 것은 없다.

상속받은 주택을 비과세 받고 팔고 싶다면 상속개시일로 부터 6개월 이내에 양도해야한다.

 

 

8. 증여세

 

합산 규정

직계존속은 배우자도 포함함.

아버지 1억, 어머니 1억 >합산 2억

아버지 1억, 할아버지 1억 > 각각 1억으로 증여세 부과

단, 직계비속은 세대를 건너뛰어서 증여되었기에 30% 할증과세 됨.

미성년자 + 20억 초과는 40% 할증됨.

 

통상적으로 부모가 자녀에게 주는 생활비, 용돈, 학자금은 증여세 과세하지 않는다.

하지만 해당 금액을 모아서 전세자금, 주택 구입에 사용시 증여세 부과가 가능하다.

 

9. 등기부등본

 

표제부 + 갑구 + 을구 로 구성됨. 

 

표제부 : 주소, 동, 호수, 면적, 건물의 구조, 대지권이 표시되어 있음.

 

갑구 : 부동산 소유권과 관련된 내용이 표시됨.

순위번호는 소유권의 순위번호로 마지막 번호가 최종 소유자

부동산 계약시 최종 소유자와 계약을 체결하고, 계약금, 잔금도

최종 소유자 소유의 통장으로 입급해야함.

 

만약, 갑구에 가압류, 가처분, 압류, 경매등의 다른 등기가 부동산 소유권에 있으면

계약을 하지 마라

 

을구 : 소유권 이외의 권리

ex > 근저당권, 전세권, 지상권

근저당권의 경우 대출원금의 120-130% 가 표시됨.

만약 전세임대 계약의 경우 '집값 - 채권최고액 > 전세 보증금' 이어야 안전

 

10. 공동명의 vs 단독명의

 

취득세, 재산세는 공동명의, 단독명의 모두 동일하게 부과된다.

 

종부세 > 1주택자의 경우 단독명의시 9억, 2주택자의 경우 6억

공동명의시 주택수 상관없이 인당 6억 공제됨.

 

1세대 1주택의 경우 종부세는 공동명의가 유리

 

다주택자의 경우 개인별로 기준시가 6억초과시 부과되기에

단독명의로 주택 A,B모두 시가 5억짜리이면 합계 10억이므로

초과 4억에 대해서는 종부세 부과

이때, 공동명의로 부부가 A,B를 소유하고 있으면

각각 5억씩 소유하고 있게 되고 6억미만이므로 종부세 부과 안됨.

 

다만, 공동명의로 다주택자인 경우 주택수가 늘어나기에

비조정 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 이상시에는 종부세 중과되기에

단독명의가 유리할 수 있다.

 

 

양도소득세 > 개인별 과세로 공동명의시 절세의 꽃이라고 불림.

공동명의시 양도차익이 분산되기에 누진세 구간이 줄어드는 효과.

하지만 1세대 1주택 비과세인 경우에는 세부담 차이가 없다.

 

공동명의의 단점

- 부부의 경우 10년간 6억이 증여비과세 한도이다.

만약에 공동명의하는 배우자에게 6억이 넘게 지분이 설정되면 증여세가 부과될 수 있고

소득이 없다면 자금출처 조사 대상이 될 가능성 및 주택 임대소득도 발생한다면

건강보험료 피부양자 자격 상실되어 건강보험료 과세 될 수 있다.

 

11. 주택임대소득

1주택자의 경우 원칙적으로 주택임대소득 과세 대상이 아니나

기준시가 9억이상의 주택은 주택임대소득 과세 대상.

월세는 과세, 1주택자의 경우 보증금은 비과세로 판단됨.