[독서] 아파트, 이가격이 오면 사라 - 채상욱 지음

현금을 통해서 자산을 구입하고, 이 자산의 가격 상승이 

인플레이션으로 인한 물가 상승율을 뛰어 넘는 것이

재태크의 기본이라고 생각한다, 

그렇다면 자산(주식, 부동산등)을 구입할 때

좋은 물건을 좋은 가격에 사야하는 것 또한

재태크를 잘 하는데 있어서 중요하다고 볼 수 있다. 

 

월급쟁이 부자들의 강의, 유튜브에 업로드 되는 수많은 영상들

결국 핵심은 좋은 자산을 싼 가격에 사기 위한 노력으로 귀결되는 것 같다. 

 

부동산은 분양받는 신축아파트도 그렇고, 기축 아파트를

선택하는 것도 그렇고 가치를 평가하는 일은 어렵다. 

주변 환경의 변화가 가시화 된다고 해서 해당 변화가 부동산 가격에 

얼마 정도의 영향을 미칠지, 

같은 아파트여도 해당 동, 해당 층이 다른 물건에 비해 어떠한 

추가적인 가치가 있을지 

사실 아무리 예측해보아도 사람마다 가치관이 다르기 떄문에 

어렵고, 납득되지 않기도 하고, 어느정도 선에서 

타협을 봐야할지 어렵다. 

 

또한 KB시세열, PIR(Price to income ratio) 같은 경우는 전체 아파트에 대한 

통계이지 내가 사야하는 물건에 대한 개별지표는 아니다. 

 

주식투자에서 개별 주식을 사는 것 보다 ETF로 투자하면 해당 산업, 테마에 

전부 투자를 함으로써 리스크를 헷지 할 수 있지만 

부동산은 개별 주식과 같다. 

그리고, 투입되는 자금도 매우 많다. 

이제껏 열심히 노동을 통해서 모은 돈의 거의 전부를 투입해야한다. 

리스크를 헷지할 방법도 많지 않은데 들어가는 비용조차 높으니 

솔직히 두려운 것이 사실이다. 

 

그래서 더더욱 부동산은 가치에 대한 평가가 중요하다고 생각된다. 

섣불리 매매계약을 채결하지 않고 

가치에 대한 평가를 기반으로 가격을 평가하고 매매해야한다고 생각된다. 

 

물론 투자라는 것은  항상 가치평가의 숫자에만 기댈수는 없고, 

일정 부분은 동물적인 감각도 중요하다. 

하지만 그 감각에도 가치를 판단할 수 있는 수단이 내면화될수록 

더 좋은 판단을 할 수 있을 것이고, 

그 수단은 어려운 계산이 아니라 암산으로도 가능한 수단이 

되어야 할 것이다. 

 

그런 점에서 작가가 제시하는 소름공식은 유용하다고 판단이 되었다. 

 

소름공식 

 

거점도시 

광역거점 및 일자리 거점	서울, 울산, 대전
일자리 지역거점	성남, 평택, 과천, 이천, 안성, 화성, 포천, 여주
서울 생활권	광명, 구리, 하남, 안양, 부천, 고양, 남양주, 김포

 

소름공식을 확용하는 방법은

 

1) 단지의 매매가/전세가/월세 평균가격 조사 

2) 단지 전월세 전환율 과 지역 전월세 전환율 비교 

3) 총현금유입 계산, 거점도시 여부 확인 

4) 총 현금지출 계산, 일반 아파트 vs 재건축 아파트로 구분, 

    일반아파트는 건축비를 활용,

    현재 재건축이 진행되고 있는 아파트는 권리가액을 활용

    개략적인 값은 전세가액의 0.45배

5)위의 과정을 거쳐 적정가의 범위를 계산

 

소름공식을 활용하여 매매전 알아봐야할 것들

 

1)입지환경 정리하기 

   교통, 교육, 편의시설, 자연환경

 

2)상품가치 파악하기 

   - 실내 특징, 단지특징 정리 

    > 단지특징에 따라 로열동,층,호수는 어디인지

       해당단지에서 중요하게 거론되는 부분을 조사 

       예를들어 한강조망 호수와 아닌 호수의 가격차이 

 

3)실거래 가격 추이 정리하기 

   -매매,전세,월세 조사 하고, 매매가격이 전세가격의 몇배에서 움직이는지 

    장기 추세선 그려보기 

 

4) 해당 아파트 적정가치 계산

    - 현재의 전세, 월세 와 전월세 전환율 이용하여 총 현금흐름 및 분담금을 계산하여 

      적정가를 도출하되, 상단가와 하단가액의 구간가격으로 도출 

      상단가는 낙관적으로 보았을때, 하단가는 비관적으로 보았을때 

 

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1. 소유권 이라는 것은 수익권&사용권 + 처분권이 합쳐진 권리라고

    할 수 있다. 

    여기서 처분권이란 언제든지 법적으로 내가 소유한 주택을

    처분할 수 있는 권리이기도 하지만 영원히 처분하지 않고,

    주택이 지어진 토지를 소유하면서 해당 토지에 수명이 다한 건축물을 

   부수고 새로운 가치있는 주택을 지어서 수익을 내는 권리라고도 할 수 있다. 

 

2. 전세는 40년 월세 수익의 총합을 할인율을 적용해서

    추정한 현재 가치라고 할 수 있다. 

 

3. 전/월세 전환율 = 월세 12개월 치 / 전세 보증금 (%) 이며, 

    시장에서는 전세 1억당 월세 라고 표현되며,

    임대인의 요구수익율이라고 할 수 있다. 

    왜냐하면 전세는 시세차익을 기대하는 수익이고,

    월세는 임차 수익으로 바로 실현되는 수익이기 때문이다. 

    전월세 전환율은 '임대인의 요구 수익률'과 '임차인의 조달비용' 사이에서

    균형을 이룬다. 

    전/월세 전환율을 할인율로 이용하여 미래 현금가치를 현재가치로 환산할 수 있다. 

 

4. 상품의 가치를 평가할 떄 공사비도 보아라 

    물론 현재 러-우크라이나 전쟁 및 인플레이션으로 인해서 

    원자재가격 상승으로 공사비가 증가한 측면도 있지만 

    같은 땅값에서 건축비를 많이 들여서 분양가가 높은 단지는

    그만큼 시설 및 자재가 좋다는 의미이다. 

    이는 분양당시 ' 입주자 모집공고문' 을 통해서도 확인할 수 있고 

 

https://dart.fss.or.kr/main.do

전자공시시스템

위의 사이트를 통해서도 확인 할 수 있다. 

주식투자에서도 재무재표 분석을 위해서 자주 들어가던 사이트 인데 

해당 페이지에서 건설사의 '정기공시'의 ;사업보고서'를 통해서

공사비를 확인할 수 있다. 

총 공사비를 세대수로 나누면 세대당 공사비를 확인할 수 있다. 

또는 총 공사비를 단지 전체의 대지 면적으로 나누어서 대지면적당 공사비를 확인하면 

좀 더 정확히 아파트의 상품가치를 확인할 수 있다. 

 

www.landbook.net

성공적인 신축 개발의 시작, 랜드북

위의 사이트에 접속하면 아파트의 대지면적을 확인할 수 있다. 

 

5. 소유권, 전세금액의 의미를 통해서 아파트가 계속 지어진다고 가정할 때 

    주택 소유권의 가치 = 총 현금유입 - 현금지출 이다. 

    총 현금유입은 월세, 전세 를 확인하여 전월세전환율, 월세 증가율을 감안하여 

    현재 전세가에 대한 배율표를 구하면 대체로 2 - 2.1 배로 귀결된다. 

    (전체 표는 책에 제시되어 있으나 저작권 문제 가능성 있어  첨부하지 않음)

    현금지출은 정비사업을 통해 발생하는 건축비이다. 

 

    물론, 입지가 유난히 좋은 지역의 아파트는 월세 증가율이

    전/월세 전환율 보다 높을 수 있고 성장률이 높은 대도시일수록 안전자산이라

    전/월세 전환율(임대인의 요구수익률)이 낮을 수 있지만 

    두가지 중에서 한가지 기준만 비정상적으로 높을 수는 없고 

    평균회귀하여 월세 증가율, 전/월세 전환율(임대인의 요구수익률이자 할인율)은

    비슷하게 변동할 것이다. 

    결국 총 현금유입을 구하기 위한 전세가 대비 배율은 2-2.1배로 귀결되기에 

    해당 숫자만 기억해도 무방하다.

    이것이 내재가치이기 떄문이다. 

 

 

소유권 = (1기 주택 현금유입 + 2기 주택 현금유입  + ... )

                - 2기 건설비용 현가 - 3기건설비용 현가 - ...

            = (현 전세가의 2 - 2.1배 ) - 총 비용(cost 1 + cost 2 + ... ) 

 

 

 

기타 알면 좋은 사이트 

 

http://www.eum.go.kr

http://www.eum.go.kr

 토지, 아파트 건물에 해당하는 정보, 여러 규제 등을 확인 가능하다. 

 

 

 

 

Price is what you pay, value is what you get.
- Warren Buffet - 

워렌버핏이 2008년 주주들에게 보낸 서한에 나온 문장이라고 한다. 
사람마다 최종적으로 특정가치에 부여하는 가격이 모두 다를수도 있다는 점을
시사하는 문장인데 
부동산도 해당 부동산이 가지는 가치가 사람마다 다를 수 있고
이로써 지불하는 금액도
달라질 수 있다는 점을 뜻한다.

투자의 관점에서 바라보면 부동산은 입지, 환금성이 중요하다. 
내가 생각하는 가치를 다른 사람도 납득해야 
내가 원하는 가격에 다른 사람이 사간다는 말이다.
부동산은 사는 것도 중요하지만 나중에 파는 것도 중요하기에
내가 부동산을 바라볼 때의 가치를 너무 개인화 하기 보다는
어느 정도는 대중의 시각에서 객관적으로 바라보고 판단해야
추후 잘 팔 수 있겠다는 생각을 해보았다.