[독서] 혼투족을 위한 남다른 부동산 투자-옥동자(강대성)지음

청개구리 투자법이라고 작가가 명명하는
혼투족을 위한 남다른 부동산 투자법에 대한 책이다. 
네이버 블로그도 같이 운영중이다. 
 
옥동자의 부동산러브 레터(옥부레) : 네이버 블로그 (naver.com)

옥동자의 부동산러브 레터(옥부레) : 네이버 블로그

 
투자를 위해 가져야할 마음가짐 
그리고
투자를 위해 지켜야할 투자 원칙에 대해 짚어주어 
투자를 준비하고 있는 나에게 정리할 수 있는 기회를 주어 소개해본다. 
 
사실 서울의 상급지는 이미 청개구리 투자법의 기준으로는
대부분 기준에서 벗어났고, 경기도도 과천, 판교, 동탄도 마찬가지이다. 
그 이외의 지역으로 가자니 
과연 오를까? 의문이 계속 들게 된다. 
 
그리고, 책에서도 나오지만 
공부, 데이터 확인도 해보지만 
가장 중요한 것은 실전투자를 해보는 것인데 
자꾸 망설이게 된다. 
기준에 맞는 물건이 없다... 
 
어떻게 해야할까 고민만 하는건 하등 도움이
되지 않을 것 같은데 답답하다...
책에서는 조급한 마음을 먹지 말라고 하는데 
지금 마음이 조급함 때문인지 아닌지도 
잘 모르겠다 .
 
투자를 해보고 겪어봐야 지금의 심리를
이해할 수 있을 것 같다. 
이 또한 웃으면서 회상하는 순간이 있을 것이다. 
 
또 하나, 책을 읽으면서 나에게 화가 났던 점은 
유튜브에 올라오는 수많은 영상들이 있는데 
상승론자, 하락론자의 영상들이 많다. 
그 영상들을 보더라도 중심을 잘 잡고 비판적인 시각으로 보면 도움이 되겠지만
상승론자, 하락론자 모두 내 투자를 대신해줄 수는 없다. 
결국 선택은 투자 당사자인 나의 몫이다. 
그런데 유튜브를 보면서 휘둘리는
나의 모습을 보면서 화가 났다. 
인간은 정보에 대한 욕심이 많다고 한다. 
그렇지만 나만 아는 정보는 세상에 없다. 
내가 만드는 정보가 힘이 될 것이다. 

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크게 투자의 원칙과 관련된 부분, 마인드와 관련된 부분으로 나눠서 정리해본다. 
 

 

투자의 원칙 

 
1. 투자금을 줄이는 것에 욕심내지 말자 
    투자금을 줄이는 것보다 더 중요한 것은 안전마진을 확보하기 위해서 
    투자금이 더 들더라도 싸게 사는 것이 중요하다. 
 
2. 20년정도된 구축 아파트여도 사도 되는 조건 5가지 
    5가지를 모두 만족시키는 단지는 없고, 최대한 많이 만족시키는 단지 
 
   ①높은 세대당 평균 대지지분 > 20평 이상이 되는 곳 
    https://www.disco.re

토지, 빌딩, 상가 거래의 시작, 디스코

 
   ② 신축아파트에 딱붙은 입지 
        ex> 둔촌주공옆의 둔촌신성미소지움
   ③우수한 학군
       - 학업성취도 90% 이상인 중학교 + 학원가 
       - 우수한 학교나 학원에 오가기 편한곳을
          주거지로 고른다. 
 
   ④ 초역세권 
   ⑤ 일자리 접근성 
        강남, 일산-경기북부밸리1차,
        남양주·양주 -경기북부밸리 2차 
        판교밸리 2차, 광명테크노벨리,
        강동고덕 상업업무 복합단지 
 
3. 매수가 예술, 매도는 기술이라는 생각으로 투자하자 
    매수를 최대한 싸게 해서 매도는
   이전에 정해진 기준에 도달하면 매도하자 
    ① 네이버 부동산 가격밴드의 하한가 이하면
        예술적인 매수 
    ② 사려는 층의 매물이 같은 단지의
         1층, 탑층 매물보다 싸게 사면 예술적인 매수 
    ③ 해당단지의 과거 매매, 전세 시세 그래프 그려보고,
         매수가격이 바닥에 가까우면 예술적인 매수
    ④ 비슷한 입지의 경쟁매물과 가격차이가 클수록
        예술적 매수 
 
4. 부동산은 자연과학이 아니라 사회과학이다. 
    부동산 시장은 자연현상을 설명하는 자연과학의
    영역이 아니라 
    사람들의 심리가 개입되는 사회과학의 영역이고,
   얼마든지 재론의 여지가 있다. 
    늘 비판적인 시각을 가지고 전문가의 의견을
    바라봐야한다. 
 
5. 전세 세입자 구하기 어려울 때
   ① 최대한 많은 부동산 중개업소에 홍보의뢰 
   ② 매물이 많은 상황에서는 경쟁력을 가격이나
        인테리어로 승부를 봐야한다. 
        또한, 어떤 물건이 제일 먼저 브리핑 되는지
        지속적인 모니터링이 필요하다.
        이때, 세입자인척 부동산에 전화를
        걸어보는 것도 방법이다. 
   ③ 세입자에게 다양한 베네핏을 제공한다. 
        ex > 보증보험, 입주청소, 애완견 허용
   ④중개업소 소장님께 브리핑될 수 있게 추가 복비나
      중개과정 애로사항을 적극적으로 해소시켜드리기 
   
 
6. 수요-공급의 법칙대로 투자하라 
    ① 비싸면 사지 않고, 싸면 산다. 
         싸게 사서 목표가를 설정하고, 목표가에
         도달하면 더 오를것 같아도 팔아라 
         대중이 수요공급의 법칙을 잊고
         시장 분위기에 매몰될때 
         수요공급의 법칙을 기억하고 냉정하게
         시장을 바라보기 
        > 하락장일때 충분히 공부하고, 상승장의
          길목을 미리 지키고 있어야한다. 

    ② 집중투자를 피하고, 분산투자를 하라 
         같은지역에 몰아서 사지 않고,
         한해에 많이 사지 않는다. 
         지역적, 시간적 분산을 하라 

    ③ 명품투자가 되려면 매물탐색을 위한 충분한 시간과
         지루한 협상과정에 여유를 두는 마음이 필요하다. 
 
7. 부동산 투자 10계명
   ① 영끌하지 말 것.
        오를대로 오른 물건에 조달가능한
        현금과 대출을 모두 남김없이 다 쏟아붓는것은
        문제가 있는 투자이다.
 
   ② 1년에 1-2곳의 투자면 충분하다. 
        급여의 절반을 저축하여 12개월 혹은 그 이상을
        저축한 자금으로 투자한다. 
 
   ③ 상승장에서는 바닥가격의 2배, 하락장에서는
        최고가 대비 30% 이상 하락한 가격일 때 
          (의문점 : 상승장에서 바닥가격의 2배라는 말이
           A단지가 바닥가격이 8억이었다면
           16억까지는 매수가능이라는 말일까?)
 
   ④ 매도의 2가지 기준을 기억하라 -
        시장은 전반적으로 매도자가 아니라
        매수자에게 유리하다 
        i) 투자금 대비 100% 이상 수익 났을때 
        ii) 더 좋은 투자처를 발견했을때 
 
   ⑤ 투자금 욕심을 버리고 매수가에 더 욕심내라 
        -전세금은 적당히 활용해야하고,
          온전히 전세금에만 의지하는 갭투자는 조심해야한다. 
 
   ⑥ 구축투자에서는 경쟁력을 생각하라
        i)높은 대지지분
        ii)재건축/리모델링 사업추진
        iii)초역세권
        iv)우수한 학군 
        v)신축아파트에 딱붙은 입지 
 
   ⑦입지보다는 가격이다. 
       - 아무리 입지가 좋은 강남이라도 바닥가격대비
          2배 이상 상승했으면 투자에 조심해야한다. 
         아무리 좋은게 좋은 양극화 시대에도
         많이 오른것에 접근할 때는 신중해야합니다. 
 
   ⑧ 갭투자하나라도 잘해라 
       -투자는 철인 3종경기가 아니다. 
         자신있는 한종목만 잘해도 충분하다. 
 
   ⑨ 공부만 하는 투자자로 머물지 마라 
        -공부자체가 목적이 되어서는 안되고,
          어느정도 준비가 되었으면 실행에 나서야 한다.
         완벽한 준비는 없다. 
 
   ⑩검색하지 말고 사색하라 
      - 충분히 배우고, 배운 것을 내 것으로 만드는
        생각하는 힘에 달려있다. 
 
8. 내가 지금하려는 투자가 자산을 불리는 투자인지,
    자산을 지키는 투자인지 
    이분법적으로 나눌 필요는 없지만
    그 방향성에 대해서는 인지하고 투자하라. 

자산을 불리는 투자	자산을 지키는 투자
작은 투자(투자금 5000만원 이하)	큰 투자(투자금 3억원 이상)
타이밍이 중요	결단과 실행력, 보유자체가 중요
공급물량	입지와 가치
경험과 종잣돈 마련이 목적	인생을 바꾸는 퀀텀점프가 목적
단기 보유(2-3년)	장기보유(5년 이상)

지역별 핵심입지 by 옥동자 

서울	강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 동작구, 영등포구, 양천구, 용산구, 마포구, 성동구, 광진구
경기	과천, 성남(분당),광명,안양(평촌),용인(수지), 수원(광교),화성(동탄2)
인천	연수구(송도)
부산	해운대구, 수영구, 동래구, 남구
대구	수성구
대전	유성구, 서구
광주	남구
울산	남구
세종	전지역

 
9. 매수협상 5가지 기술
   > 핵심은 내 주장만 하는 경우 협상이 틀어진다는 점이다.

⓵매수자 우위 시장에서 협상에 임하라
⓶내가 줄 수 있는 것이 있을때 협상하라
⓷부동산 중개업소 소장님을 내 편으로 만들어라
  -소장님이 원하는 것을 줄 수 있어야한다.
⓸깍아주지 않더라도 마음의 상처를 받지 않는다
⓹가격에 매몰되지 않는 것.
  -협상은 원하는 지역의 물건을 손에 넣기위한 과정이지
   협상자체가 목적이 아니다.

매도의 기준 3가지
⓵매도자 우위 시장을 절대 놓치지마라
  -더 오를 것 같은 뜨거운 상승장에서도 욕심을 버려라
⓶ 매수할 때 부터 매도가 목표가 또는 투자금의 목표 수익률을 정해둬야한다.
   ex) 세후가격이 매수가의 2배 또는 투자금의 200%
⓷매도하기 전 부터 갈아탈 계획을 준비해둬야한다.

10. RR이 아닌데 매수해도 될까요?
동과 층중에 골라야한다면 층보다는 '동'을 선택해야한다.
요즘은 단지내 조경이 잘되어 있어서
애매한 고층보다 조경조망이 가능한
중-저층(1층제외)를 선호한다.

11. 급매의 기준
⓵현재 나와있는 다른 매물들과 가격비교
⓶가격밴드상 어느 위치에 있는지 확인
⓷직전 최고가 실거래가 대비 얼마나 하락한 가격인지 확인

12. 바닥시세의 기준
직전 상승장 고점대비
KB부동산 매매가-일반 평균가 20% 하락
실거래가                                     30% 하락

13. 입지보다는 타이밍이다.
    아무리 강남이라도 이미 오를대로 오른 가격이면
    안전마진 확보가 쉽지 않다.
    타이밍을 잡는 5가지 수치

    ⓵ 한국부동산원 - 부동산 정보 통계시스템
    통계조회 | 부동산정보통계시스템 (reb.or.kr)
       복수통계 메뉴는 없어진 듯하다..
       전국주택가격동향조사-월간동향-아파트-매매가격지수
       부동산거래-아파트 매매거래현황-월별-행정구역별

        > 2가지 매매가격지수와 매매거래현황을 같이 봐야한다.
          매매가격이 바닥을 다지면서 거래량이 상승하면
          상승장 진입초기이다.

    ⓶ 국토교통부 통계누리 '통계마당'

        국토교통 통계누리 (molit.go.kr)

       주택-미분양 주택현황 보고 - 시군구별
       미분양 현황 으로 들어가서
       미분양수가 서서히 감소하는 것 말고 단기간에 급감할때
       상승장의 초기이다.

    ⓷ KB통계 - 주간통계 - 주간시계열 - 매수,매도

KB통계보드 - 핵심 부동산 통계 모음 | KB부동산 데이터허브 (kbland.kr) 
       매수자수가 바닥인 상황에서 매도자수가 하락하는      
       구간이 진입에 좋다.

    ⓸ 매매가격 전망지수

KB통계보드 - 핵심 부동산 통계 모음 | KB부동산 데이터허브 (kbland.kr)
       KB - 월간통계 - 월간 시계열 - 매매가격 전망지수
       협력 부동산 소장님들께 정보를 얻는 방법으로
       만드는 지수인데 지수에서 100을 차감하고 차트를    
       그려보면 최저치를 찍고 점차 상승하는 구간이 최적의
      진입타이밍이다.

    ⓹ 공급 > 수요/입주

 

수요/입주 | 지역별, 연도별 적정 수요량 및 입주량 추이를 파악할 수 있습니다. | 부동산지인 (aptgin.com)
       부동산 지인 - 수요/입주 데이터
       >향후 공급물량이 적정수요를 초과하는 지역은
        유의해야한다.
        하지만 당장은 공급물량이 많아도 1-2년 뒤부터
        공급이 줄어들 것으로
        예상되는 지역이라면 관심을 가져야한다.

    -> 5가지를 모두 만족시키는 지역은 없다.
       자신에게 더 활용가치가 높은 지표를 취사선택하여
       투자기준으로 삼자

14. 지역별 매매시세 정리법 및 활용 노하우
    부동산 지인홈페이지에서
    지역분석 - 서울, 경기, 광역시 를 통해서 지역별로
    매매시세 및 전세시세의 평균의 평단가를 확인할 수 있다.
    이를 통해서
    ⓵ 지역별 위상을 비교 - 평단가 비쌀수록 상급지
    ⓶ 분양가의 적절성 판단
        - 신축프리미엄 30% 정도 가중해서
           지역내 평단가에 30% 가중 후  분양가격 판단해보기
    ⓷ 투자의 우선순위 정하는데 활용
         지역내 평단가 높은 곳이 대장지역이다.

부동산통계정보시스템

 

마인드

1. 부자는 돈에 구애받지 않는 사람
   부자의 태도와 습관, 생각을 꾸준히 견지하면서
   투자와 일상을 유지해 나가야한다.
   ⓵ 부자들은 적극적이고, 긍정적입니다.
   ⓶ 부자들은 남에게 의지하지 않는 주도적인 사람입니다.
   ⓷ 부자들은 행동부터 하는 사람입니다.
       준비자세 -> 발사 -> 영점조준
   ⓸ 부자들은 자기분야의 전문가입니다.
   ⓹ 부자는 늘 배우는 사람입니다.

2. 투자를 할때 마음가짐
   ⓵ 타인과 경쟁하지 말고 나와 경쟁하라
   ⓶ 욕심을 버리자, 가격은 내 뜻대로 움직이지 않는다.

3, 투자자에겐 혼자의 시간이 꼭 필요하다.
   투자자에겐 혼자만의 시간이 필요한데,
   다양한 관계에 집착하기 보다는
   자신에게 집중하는 시간, 그런 시간을 확보해야
    나를 더 깊게 알고 어지러운 마음을 정리할 수 있다.
   그래야 투자를 해나가는 과정에서 마주치는
   여러 선택과 고민시 답을 찾고, 그 답에 확신할 수
   있게 된다.
   lonely는 쓸쓸하고 외로운 것이지만
   alone은 단독으로 혼자힘으로 라는 의미를 가지고 있다.
   투자자는 alone이 되어야 한다.

4. 인간의 집착중 가장 큰 집착은 정보에 대한 집착
   인간이 물건에 대해 갖는 집착 가운데 가장 강력한 것은
   정보에 대한  집착이다.
   하지만 세상의 수많은 정보를 모두 수집하는 일은
   불가능합니다.
   정보가 가감없이 유통되는 사회에서 나만 또는
   소수만 알고 있는 고급정보는 없습니다.
   진짜 고급정보는 누가 나에게 제공해주는 것이 아니라  
   내가 직접 만들어야 합니다.
   가장 좋은 정보 만드는 과정은 다름아닌 독서이며,
   수많은 정보에 반응 및 끌려다니지 않고
   주도적으로 선별하고 가공, 융합하여 의미를 찾고
   새로운 가치를 부여하기 위해서는 독서통한
   통찰력이 필요하다.

5. 경제적 자유, 시간적 자유, 육체적 자유의 균형이 필요하다.
   경제적 자유 : 돈에 구애받지 않게 되는 것
   시간적 자유 : 미리미리 조금씩 해두기, 생활을 단순화 하기
   육체적 자유 : 적당한 불편함을 수용하며 적당히 몸을 쓰고
                           잠을 푹자자

6. 부동산 잘 맞는 사람 vs 잘 맞지 않는 사람

잘 맞는 사람
- 부동산 덕후
- 반대를 무릅쓰는 용기
- 재미없을 때도 참아낸다.
- 경쟁보다는 성장을 중요하게 생각
- 자기만의 기준을 가지고 있다.

잘 맞지 않는 사람
- 이론과 방법에 집착한다.
  부동산은 사회과학이므로 논리적이고 이성적이면 불리
  완벽하지 않고 불안정하더라도 빠르게 결단하고      
  실행해야함.

- 과정을 못견딘다
  의도치 않게 막히는 부분이 생기고 생각지 못한 악재가
  튀어나오는 경우가 있다.

- 의심과 걱정이 많다.
  투자하면서 경험이 쌓이다 보면 충분히 해소할 수 있는
  부분이다.

잘 맞지 않는 부분을 가지고 있더라도 투자를 해나가다 보면
충분히 해결할 수 있는 부분들이다.

전문가의 의견이나 분위기에 휩쓸리지 말고, 듣고 싶은 말만 듣고 낙관적인 편향에 빠지지 않아야한다.
자신이 처한 상황을 객관적으로 인식하고, 이를 통해 기준을 설정해야한다.

7. 부동산 공부는 평생해야하는 것

- 책으로 이론 공부, KB부동산, 부동산원, 부동산 지인을
  매주 챙겨보면서 루틴을 만들어 나가기

- 가장 중요한 것은 실전투자를 반드시 하자