[임장]20240722 금호, 옥수, 왕십리 뉴타운

금호동과 옥수동-출처 호갱노노

왕십리 뉴타운-출처 호갱노노

 

1. e편한세상 금호 파크 힐스

신금호역 주변에서는 대장단지

추후 금호 16구역이 2024년 9월 이주 하고 이후 건물이

들어서면 대장자리를 넘겨줄 예정. 

하지만 주변에 상권이랄것이 없고, 신금호역 주변이나 아파트 내부는

평탄화가 어느정도 되어 있지만 

그 이외의 지역은 경사가 매우 심하다. 

 

특히 금호초등학교에서 정문까지의 길은 경사가 심함. 

 

하지만 이곳은 압구정 kids나 부부합산 연봉이 2-3억 정도 되는

신혼부부가 많다고 한다. 

주위 상권이 개발되지 못한 것도 이곳에 사는 사람들은

차를 타고 동호대교만 건너면 압구정이라 

가로수길등지에서 상권을 이용하고 돌아오기 때문에 

상권이 개발되지 못한 이유라고 한다. 

금남시장도 근거리에 있지만 경사가 심해서 도보로 이용하기 보다는

마을버스를 타야지 이용할 수 있을 것 같았다.

 

나의 life style상 주위에 이용할 상권이 있는게 더 가치 있다고 생각이 들어서 

이 부분은 이해가 되지 않았다.  

 

2. e편한세상 옥수 파크힐스 

옥수동의 대장 단지 

24평형중에서도 단지 앞쪽의 한강조망이 되는 곳이 가치가 높고,

뒤쪽은 그렇지 못하다는 이야기를 들었다.

3호선 금호역에서 바라본 단지의 모습은 조금은 충격이었다. 

상가는 절벽에 지어놓은 것 같고, 그 위로 아파트가 있어서 

단지내부는 단차가 매우 심할 것 같고, 아파트가 산 꼭대기에

지어놓은 것 같은 생각이 들었다. 

 

3. 텐즈힐

2단지 가 2014년 1단지가 2015년에 입주하였다. 

4개의 메이저 건설사(현대산업개발, 삼성물산, GS건설, 대림산업)가

컨소시엄을 이루고 건설한 단지 

평지에 있고, 상왕십리역 역세권에 초등학교, 도선고등학교가 있다. 

중학교 학군이 부족하나 서울시에서 학군 재배치로

도선고등학교가 중학교가 변경 가능성이 있다고 함. 

 

숭신초 근처로 GTX-c의 환풍구가 생길뻔했으나

주민의 반발로 무산되었다는 이야기가 있다. 

 

넓은 평지에 상왕십리 및 뒤쪽으로는 청계천,

근처의 이마트가 있고, 아파트 상가도 활성화 되어 있다. 

또한 근처에 신당 황학시장이 있다. 

단지내는 평지이며, 조경또한 잘 되어 있고,

분리수거도 매일 가능한 것으로 보였다. 

 

1단지 2단지 모두 59제곱 B형은 3bay형태였는데

59 제곱 A형은 2bay형태이며, 주방을 가운데 두고 방이 양쪽에 있었다. 

A형, B형 모두 맞통풍은 가능해 보였으나

B형이 좀더 좋은 매물일거라는 생각이 들었다. 

하지만 B형은 30세대 정도로 매우 적었다.

 

내기준으로는 텐즈힐을 선택하게 된다면 가능하다면

59제곱 B형을 선택할 것이고 3층 이상 매물을 선택할 것 같다.

 

4. 센트라스 

2016년 입주

상왕십리역 구역의 대장아파트 

현대건설, SK건설, 포스코가 컨소시엄을 이루어 건설한 단지 

59제곱의 타입이 굉장히 다양했다. 

거실과 주방의 통풍이 집안에 냄새가 나지 않게 하고,

여름에는 덜 덥기 때문에 

59제곱의 A타입이나 D타입을 선택하는게 적절해 보인다. 

 

텐즈힐과 같이 왕십리 뉴타운에 있고, 상왕십리역에 제일 가까우나 

내 기준으로 텐즈힐이나 센트라스나 역에서 그리 멀지 않아서

좋은 구조의 좋은 층 매물이 있다면 

단지에 상관없이 결정할 것 같은데 전세를 두게 된다면

아무래도 역에 가까운 센트라스 

혹은 초등학생이 있는 집이라면 텐즈힐 1단지를 선호할 것 같다. 

텐즈힐 1단지는 초품아이다. 

 

 

블로그중에 59제곱의 타입을 잘 정리해주신 블로그가 있어서 같이 공유한다. 

왕십리 센트라스 23평대 임장 기록 로열동은 어디? (tistory.com)

 

 

 

5.

2021년 10월이 서울 아파트의 최고점

 

갈아타기는 부동산 하락기때 상급지와의 갭이 줄어들기 떄문에 

이때 갈아타기를 해야한다. 

즉 이떄 거래되는 매물이어야(거래회전율=거래량/전체세대수 가 높아야) 시기가

왔을때 내 자산을 조금 싸게 내놓더라도 가격 하락의 정도가 적고, 

어쩄든 팔고 상급지로 갈 수 있는 것이다. 

 

6.

2024년 상반기 이후의 불장에서는 집을 보지도 않고

계약금을 보내는 일이 다반사였다. 

이러한 현상이 옳다 그르다를 떠나서 

이러한 시기에는 대장단지가 아닌 그 주위의 단지들에

오히려 거품이 끼어 있을수 있어서 주의를 해야한다. 

 

대장단지는 이미 가격을 선도하는 그룹이기 때문에 먼저 오르고,

이후 다른 단지들의 가격이 따라오는데 

엄한 단지의 엄한 매물( ex 비대장단지의 1층 매물) 을

선택하는 우를 범하기 쉬운떄라고 한다. 

 

같은단지 같은 평수라도 위치에 따라서

그 가치가 다른 법인데(ex 한강조망이 되는 24평과 안되는 24평) 

지금은 부동산의 수요가 많으니 너도나도 보러오니

호가는 계속 올라가는 상태이다.

 

전고점이 높다고 내가 본 매물의 전고점이 아닐수 있다는 것!!

 

하지만 이미 상급지는 오른 후 이고, 아주 높은 가격의 매물은

안팔리고 가격이 상대적으로 저렴한

매물만 거래가 되다 보니 오히려 매물잠김 현상이 발생한다고 한다. 

내집을 팔아도 갈곳이 없으니 매물을 거두어 들이는 것. 

 

 

 

7.

갭투자(전세끼고 미리 매수) 와 실거주는 관점을 달리해야한다. 

갭투자라는 것이 말하는 사람마다 정의가 달라서 혼선이 있지만

현재 나는 내가 실거주할 집을 미리 전세를 끼고 매수를 해두고

추후 때가 되었을때 전세입자를 내보내고

내가 들어가서 실거주 할 집을 구하고 있다. 

 

당장의 실거주라면 내가 감당할 수 있는 예산내에서 고르는 것이기 때문에

값이 싸건 비싸건 감당할 수만 있다면

나한테 좋은 매물을 우선적으로 매수해야하는 것이 맞다. 

 

보통의 사람이 말하는 갭투자는 수익율이 우선이기 떄문에

이 또한 내가 투입하는 자금이 적은것 + 매매가가 상승여력이 있는 곳을

골라야한다고 한다.

그러려면 현재 매매가가 싼 매물을 고르는 것이 유리하다고 한다. 

 

하지만 내가 하는 갭투자는 매매가 자체가 현재 비싸더라도

미래가치가 있으면서 투입되는 자금이 적으면 좋다. 

 

근데 2마리 토끼를 잡는 것은 어려웠다. 

 

대장단지가 아닌 단지를 고르더라도 적게 투자하고,

적게 벌면된다라고 하시는 분도 있고, 

 

대장단지에서 최고가로 거래하더라도 현재 집주인이 살고 있어서

당장 입주가 안되고, 집주인을 세입자로 

수년간 데리고 있는 조건으로 집주인이 전세가를 높게해서

입주해있는 매물이면 나중에 실거주 목적이라면 괜찮다라고 하시는 분도 있다. 

 

 

 

결론은 불장이던 아니던 역세권, 신축, 대단지를 보고, 부동산 거래 저점인

2021년 이후 부터 2024년 초까지 거래량 또는 거래 회전율이 높은 단지를 보고

가능하면 그 안에서도 거래가 잘 되는 층, 동을 고를 것이 

오늘의 교훈이었다. 

 

 

신금호역의 e편한세상 금호파크힐스 단지내의 부동산에서 많은 이야기를 들었고, 

내가 고민하던 부분에 어느정도 대답을 들었던 하루였다. 

지역별 신축아파트 거래 추이 (이e편한세상금호.. : 네이버블로그 (naver.com)