독서

[독서] 부동산소장님 사용 설명서 - 망둥이 저

simsiminsights 2024. 11. 1. 22:46

부동산 거래 시 실전 노하우 정리

부동산소장님 사용설명서라는 책을 읽게 되었다.

부린이라면 부동산 거래를 많이 해보지 않았을 것이고,

부동산 소장님과의 관계도 어려울 가능성이 높다.

이책은 부동산 거래 시 계약서를 작성하는 과정에서 우리가 겪게 될 많은 상황을

미리 시뮬레이션해보고 대처할 수 있는 방법을 알려주고 있어 정리해보고자 한다. 

I. 작은 돈 아끼는 법

1. 현명한 중개수수료 협의 방법

중개수수료 지급 기준

  • 계약서 작성을 기준으로 지급 여부를 결정한다
  • 계약서 작성이 어긋났다면 수수료를 지급하지 않는다
  • 잔금일에 중개수수료를 최종 지급한다

수수료 협상 팁

  • 단독중개 매물이 수수료 협상의 여지가 크다
  • 수수료 협의는 반드시 계약 체결 전에 해야 한다
  • 계약 체결 후에는 중개인이 우위를 점한다
  • 두 건의 계약을 동시에 할 때 수수료 협의가 유리하다

2. 법무사 비용 절감

계약 전 준비사항

  • '법무통'에서 견적서 확인
  • 중개인 소개 법무사에게 별도 견적서 요청
  • 총액 기준으로 할인 협상 시도

계약 당일 체크사항

  • 채권 할인액 확인(계약 당일 오전 필수)
  • 주택도시기금 → 청약/채권 → 제1종 국민주택채권 경로로 확인
  • 단독명의보다 공동명의가 비용 절감에 유리할 수 있음

II. 큰 돈 아끼는 방법

1. 원활한 매도를 위한 5가지 방법

①매도 행위에 집중하기

  • 가격에 집착하면 오히려 급매로 이어질 수 있다
  • 중개인도 최저가 매물부터 소개한다

②잠재 매수자 풀 확대

  • 임차인의 계약 종료일에 맞춘 매도 추진
  • 충분한 이사 기간 제공
  • 임차인의 매물 소개 협조 관련 특약 추가

 ③구축 주택의 경우 수리 기간 제공

 

 ④ 매물 상태 관리

  • 수리 예정이어도 깔끔한 상태 유지 필수

 ⑤ 시장 상황 고려

  • 매수시점이 중요하다. 
  • 상승장에서 매수시 추후 매도할떄 상승장이 아닐 수가 있다.

 

2. 급매 공급자가 되지 않기 위한 전략

  • 다른 집 매수잔금 청산일 2-3개월 전까지는 매도를 완료해야 한다
  • 조금 더 받으려다가 날짜가 임박하면 오히려 급매로 이어질 수 있다
  • 매도 기한이 정해져 있다면 공격적인 가격 책정이 필요하다

3. 매물 노출 전략

  • 여러 부동산에 매물을 동시에 내놓을 경우 관리가 소홀해질 수 있다
  • 단, 매력적인 가격이라면 중개인들의 적극적인 소개를 기대할 수 있다
  • 지역을 넓혀 다른 권역 부동산에도 매물 홍보를 병행하는 것이 좋다

4. 좋은 매물 선별 기준

  • 객관적 가치 대비 상대적으로 저렴한 가격
  • 거래 조건의 적절성
  • 명확한 가치 판단 기준 보유

★주요 체크포인트

  • 올수리(전체 수리) 상태
  • 조망권
  • 역세권
  • 향(방향)
  • 구축/준신축의 경우 수리 비용 고려
  • 수리 완료 매물 비싸게 vs 수리 필요 매물을 싸게

5. 매수 전문 중개인 선별법

 

 "중도금이나 잔금 조건의 조정 가능성이 있나요?"

 "매도인의 매도 사유는 무엇인가요?"

"가격 협상의 여지가 있을까요?"

 

 >  3가지 질문에 잘 알고 있고 적극적일수록 매수용 소장님일 가능성이 높다. 

 

 

6. 갈아타기 전략

 

하락장

  • 매도 우선 추진
  • 충분한 자금력이 있다면 매수 선행도 가능

상승장

  • 매수 후 매도 순서로 진행
  • 매도 지연 대비책: 

       ①임차인이 있는 전세 매물 저가 매수

           (계약갱신청구권 거절 후 입주 계획)

       ②최대한 긴 잔금 기한 확보

 

7. 전세 시장의 특성

 

       전세는 순수하게 실거주 목적으로 집을

       알아보는 사람만 있다. 

       수요또한 일정한 편이다. 

       따라서 공급의 영향을 많이 받는다. 

       단, 전세 물량이 없다고 전세가

       무조건 오르는 것은 아니다. 

       이율변동 등의 이벤트가 있다. 

       공급량, 주변 신축입주시기등을 분석했다면

       전세를 맞출 확률이 높아진다. 

       그러나, 데이터는 단점이 후행한다는 점이다.

       여러 부동산에 확인하자. 

 

       이처럼 전세는 공급량, 공급시기를 분석했다고 해도

       다른 이벤트로 인해서 예측하지 못한 변동성이

       발생할 수 있다.

       그러므로, 더 좋은 자산을 취득하기 위해서 전세금을

       최대치로 활용해야한다면 생각을 고쳐라. 

 

8. 중개인과의 관계 설정

 

   사전 합의 필요성

  • 일반적으로 임차인은 이사 1-2개월 전부터 매물을 탐색한다
  • 처음부터 명확한 마지노선을 설정해야 한다
  • 2개월 내 거래가 성사되지 않을 경우의 대안을 미리 협의한다

임차인 유치를 위한 혜택 제시

 

  ① 합리적인 가격 조정

  ② 임차인 요구사항 사전 반영

  • 중문 설치
  • 줄눈 시공
  • 입주 청소
  • 시스템 에어컨 설치(필요경비 처리가능)

 ③ 이사 비용 지원

 

9. 가격 협상의 원칙

 

협상의 기본 자세

  • 좋은 매물을 합리적인 가격에 매수하는 것이 목적
  • 가격 조정 자체가 목적이 되어서는 안 됨

협상 시 주의사항

  • 매도인의 최저 가격선 존중
  • 무리한 협상은 지양
  • 투자 기준에 부합하지 않으면 과감히 포기

10. 특수 매물 공략법

기본 원칙

  • 급한 쪽이 불리한 위치에 놓인다
  • 매도인의 상황을 파악하는 것이 중요

매도인 급매 상황

 

① 갈아타기 진행 중

② 전세보증금 반환 시기 임박

③ 세금 문제 해결 필요

  • 양도세 검토
  • 비과세 기한 확인
  • 종부세 절세 가능성(6월 전 소유권이전등기)

매도인 상황 파악 방법

  • 중개인을 통한 정보 수집
  • 등기부등본 확인
  • 네이버 부동산 매물 이력 조회

11. 매물 답사 요령

 

현장 방문 시 주의사항

  • 객관적 사실 위주로 질문
  • 가치 판단 관련 언급 자제
  • 매물의 상태와 조건만 확인

가격 협상 전략

  • 중개인이 매도인과 협상하기 쉽도록 명분 제공
  • 희망 가격보다 높은 수준에서 협상 시작
  • 시간을 두고 단계적 협상 진행

12. 배우자 활용 전략

 

배우자 언급의 장점

 

  ① 시간 확보

  • 숙고할 여유 확보
  • 상대방의 이해도 얻기 쉬움

  ② 긍정적 협상 분위기 조성

  • 배우자설득을 공통 과제로 설정
  • 협력적 분위기 형성

  ③ 유연한 협상 가능

  • 입장 변경의 여지 확보
  • 합리적인 명분 제공

 ④ 협상력 강화

  • 보이지 않는 의사결정자 활용
  • 중개인의 과도한 압박 방지
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